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L’investissement en résidence de tourisme : mode d’emploi

L’investissement Demessine ou ZRR (zone de revitalisation rurale) offre de nombreux avantages fiscaux et une rentabilité de l’ordre de 4 %.

Le tout, pour un ticket d’entrée modeste, compris entre 100.000 et 150.000 euros.

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Une réduction d’impôt de 25 % à l’investissement

Investir dans une résidence de tourisme située dans une zone de revitalisation rurale (la liste des communes classées en ZRR figure sur le site www.diact.gouv.fr), vous permet non seulement de récupérer la TVA sur le bien, mais surtout de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25 % du montant hors taxe de votre investissement, répartie sur six ans.

Cette réduction est plafonnée à 50.000 € pour un célibataire et 100.000 € pour un couple.

Soit un avantage global maximum de, respectivement, 12.500 € ou 25.000 € à répartir par 1/6 sur six ans.

Un engagement de longue durée

Contrepartie de cet avantage fiscal, vous devez vous engager à louer, pendant neuf ans au moins, le logement non meublé à l’exploitant de la résidence de tourisme.

Vous signez avec ce dernier un bail commercial qui mentionnera le loyer net annuel que vous percevrez.

Celui-ci représente en moyenne 4 % du montant hors taxe de votre investissement, moins si vous utilisez votre logement quelques semaines par an (au maximum 8), comme la loi vous y autorise.

Si les loyers sont annoncés « nets de charges » cela ne signifie pas que vous n’aurez rien à payer : vous aurez généralement à régler la taxe foncière, les charges de copropriété et les grosses réparations.

Attention, même si l’engagement minimal pour bénéficier de la réduction d’impôt est de neuf années, vous serez parfois obligé de conserver votre bien plus longtemps, si vous ne voulez pas perdre d’argent. Par exemple, si vous revendez avant vingt ans, vous devrez restituer une part plus ou moins importante – elle est calculée prorata temporis - de la TVA qui vous a été remboursée lors de votre investissement…excepté toutefois si votre acheteur s’engage à poursuivre la location (rescrits fiscaux 2006-34 et 2006-58, consultables sur www.legifrance.fr ).

N’oubliez pas non plus que vous avez signé un bail commercial. Si, à l’échéance de celui-ci vous décidez de le résilier, vous pouvez être amené à verser à l’exploitant des indemnités d’éviction susceptibles d’atteindre trois ans de loyers !

Un point crucial, la sélection du lieu

Le tourisme vert n’a pas eu le succès escompté et les zones de revitalisation rurale peinent souvent à séduire les vacanciers. Certains sites offrent cependant de belles perspectives comme les stations de ski de Font-Romeu et Serre-Chevalier ou encore une partie du littoral corse.

Mieux vaut miser sur des valeurs sûres car si le taux de remplissage de la résidence n’est pas satisfaisant, l’exploitant risque, au mieux de vous proposer un nouveau loyer revu à la baisse, au pire de mettre fin au bail.

Avec, dans ce dernier cas, un risque de remise en cause de l’avantage fiscal si la rupture du bail se produit dans les neuf premières années de l’investissement et que vous mettez plus d’un an à trouver un nouvel exploitant.

#1 +A noter

Ce délai était auparavant d’un mois mais a été assoupli par une récente instruction fiscale (BOI 5B-17-08 du 11.07.08, consultable sur www.legifrance.fr).

Les résidences réhabilitées… aussi !

Pour lutter contre le vieillissement du parc locatif touristique (parties communes dégradées, décoration des logements inchangée depuis 30 ans etc.) les pouvoirs publics ont étendu le régime Demessine à l’acquisition d’un appartement dans une résidence de tourisme faisant l’objet de travaux de réhabilitation.

La liste des communes éligibles au dispositif a été publiée dans un décret en début d’année (décret n° 2007-19 du 05.01.07, consultable sur www.legifrance.gouv.fr) : nombre d’entre elles sont classées en ZRR.

© Marie Mischler Uni Edition – Octobre 2008

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