J'achète, je fais construire mon logement

Achat-revente


Vendre avant d'acheter ? Ou acheter avant de vendre ?

Le contexte du marché immobilier est à prendre en compte dans une opération d'achat-revente. Dans un marché porteur, cette opération présente des facilités: votre ancien logement devrait trouver preneur rapidement. En revanche dans un contexte de marché qui se resserre, il peut être plus long de revendre son bien.

Voici les différents cas de figure :

  • Signer le même jour la revente de votre logement actuel et l'achat du nouveau. Cela vous évite un déménagement supplémentaire et l'incertitude liée au délai de revente du bien. Mais il n'est pas toujours possible de faire coïncider les deux.

  • Décider de vendre d'abord et d'acheter ensuite peut être sécurisant car vous connaissez le montant exact de votre apport issu du prix de vente de votre logement. Vous pouvez ainsi élaborer votre budget total d'acquisition sans prendre le risque d'une mauvaise surprise, telle qu'une baisse de la valeur de votre bien. Mais vous devez vous reloger temporairement en location ou chez des proches entre la revente et l'achat. Vous avez donc tout intérêt à accélérer vos recherches dès que le processus de vente de votre ancien logement est bien engagé.

  • Que faire si vous avez un coup de coeur ou tombez sur une excellente affaire avant d'avoir revendu votre logement actuel ? Pour ne pas laisser passer une opportunité, vous pouvez acheter avant d'avoir revendu. Pour cela, la souscription d'un prêt relais (sous réserve de l'acceptation préalable de votre dossier par votre Caisse) vous permet de bénéficier d'une avance partielle sur le prix de vente de votre logement actuel (avec paiement d'intérêts). Veillez dans ce cas à estimer la valeur de votre logement à la valeur de marché actuel afin de mettre en place un plan de financement réaliste.


Comment fonctionne le prêt relais ?

Si vous achetez votre nouveau logement avant d'avoir vendu le vôtre, le prêt relais vous permet de financer un apport dans cette période de transition. Le montant du prêt relais est généralement compris entre 50 % et 80% de la valeur d'expertise de votre logement actuel (déduction faite du remboursement d'éventuels prêts immobiliers en cours).

La durée du prêt relais est généralement de 12 mois et peut éventuellement aller jusqu'à 24 mois suivant les situations. Vous pouvez rembourser le prêt sans pénalité dès la revente de votre bien immobilier.

Lors de la souscription de votre prêt relais, vous pouvez choisir de payer les intérêts du prêt relais chaque mois.
Le montant à rembourser, à la revente de votre ancien logement, est alors limité au montant de l'avance faite par le prêt relais. Attention, dans ce cas, assurez-vous que votre budget permet le remboursement des mensualités de l'ancien prêt, du nouveau prêt immobilier amortissable classique et des intérêts du prêt relais.

Pour alléger vos charges mensuelles tant que votre ancien logement n'est pas revendu, il peut être intéressant de payer les intérêts du prêt relais en différé, c'est-à-dire en une seule fois au moment de la revente, en même temps que le remboursement du capital emprunté. Comme les intérêts sont capitalisés, cette solution augmente toutefois le coût total du crédit relais. Enfin, lorsque vous vendez votre ancien logement, vous remboursez intégralement votre prêt relais, sans pénalité.


A noter

si votre budget ne vous permet pas de cumuler les mensualités de votre ancien prêt avec celles liées au financement de votre nouveau logement, vous pouvez, dans certains cas, demander un prêt immobilier complémentaire qui vous permet de solder immédiatement votre ancien prêt (on parle dans ce cas de prêt relais avec rachat d'encours). Ce prêt complémentaire est remboursé par anticipation lors de la revente de votre ancien logement.


Découvrez en vidéo le prêt relais


Les diagnostics immobiliers obligatoires

La liste des diagnostics obligatoires que vous pouvez demander à chaque visite s'est certainement allongée depuis votre précédente acquisition. Pensez notamment à consulter les certificats concernant les installations de gaz, d'électricité et d'assainissement, afin d'avoir une idée des travaux nécessaires de mise aux normes.

Sachez que le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) sera affiché dès la mise en vente du bien, ce qui vous permettra d'anticiper les travaux de rénovation thermique. En savoir plus



Achat -revente : quelle est la fiscalité appliquée ?

La plus-value dégagée à l'occasion de la vente de votre résidence principale (c'est-à-dire du logement que vous occupez la majeure partie de l'année) n'est en principe pas soumise à l'impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux.

Cependant, si vous avez emménagé dans votre logement peu de temps avant de le revendre, l'administration fiscale pourrait considérer qu'il ne s'agit pas véritablement de votre résidence principale au moment de la vente et vous refuser l'exonération.
Si vous avez acheté votre nouveau logement avant d'avoir revendu l'ancien et si vous avez déménagé avant la vente, votre ancien logement n'est plus votre résidence principale lorsqu'il est vendu. L'exonération fiscale est toutefois maintenue à condition que la vente intervienne dans le délai d'un an à compter du déménagement.

L'exonération fiscale est aussi accordée si, après une séparation ou un divorce, vous vendez le logement qui était votre résidence principale, même si vous ne l'occupez plus personnellement au jour de la vente. Il faut toutefois qu'il soit occupé à ce titre par votre ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente.



Premier achat : 5 étapes clés


Étape 1 : Se décider

Vous envisagez de devenir propriétaire de votre premier logement ?

Pour rester serein et faire le bon choix, suivez nos préconisations :

  • Commencez par définir précisément votre projet immobilier (appartement ou maison...)
  • Calculez ensuite votre budget total d'acquisition

Investir dans le neuf ou dans l'ancien ?

En investissant dans le neuf, vous avez la possibilité de construire votre logement tel que vous l'imaginez en bénéficiant des dernières normes en vigueur. L'investissement dans l'ancien peut présenter d'autres atouts : localisation, prix, etc.

Le saviez vous : les frais de notaire varient selon neuf ou ancien

Les frais de notaire sont calculés par le notaire sur la base du prix d'achat, hors commission d'agence immobilière éventuelle et dépendent de la nature du bien acheté. Ils sont généralement compris entre :

  • 7% et 8% dans l'ancien et pour les terrains à bâtir
  • 3% et 4% dans le neuf

Pour en savoir plus sur les frais de notaire, cliquez ici


Étape 2 : Choisir son financement

Achetez seul ou à plusieurs :
quelles conséquences sur le prêt ?

  • Si vous achetez seul, vous serez l'unique propriétaire de votre logement et rembourserez seul les échéances de votre prêt immobilier.
  • Si vous achetez à 2, vous serez généralement co-acquéreur et co-emprunteur avec votre conjoint, partenaire de Pacs ou concubin. Il est primordial de sécuriser votre patrimoine : contrat de mariage ? PACS ?

Le taux

Le taux nominal d'un prêt immobilier dépend principalement :

  • Des taux du marché
  • De la durée du prêt (plus la durée du prêt est courte, plus le taux est faible)

Taux fixe Taux variable
Le taux ne sera pas modifié pendant la durée du prêt. Vous êtes à l'abri d'une hausse des taux d'intérêt. Le montant de vos mensualités est déterminé à l'avance et est le même pendant toute la durée de remboursement du prêt Le montant du taux du prêt immobilier est fixé en fonction d'un indice de référence et la révision du taux a lieu tous les ans (à la hausse comme à la baisse)

Bon à savoir


Étape 3 : Préparer le compromis

Vous avez trouvé votre logement et vous avez convenu d'un prix avec le vendeur ? Il vous faut désormais bloquer définitivement le bien. Pour cela, vous allez signer rapidement un accord préliminaire (une promesse de vente ou un compromis de vente) et verser en même temps un acompte sur le prix. La vente définitive chez le notaire interviendra quelques semaines plus tard.

Promesse et compromis de vente

La promesse comme le compromis de vente permettent au vendeur et à l'acheteur de préciser les principales conditions de la vente (notamment les conditions suspensives) avant la formalisation de l'acte de vente définitif. Même si les deux types de contrats obéissent à des règles différentes, l'acheteur dispose, dans les deux cas, d'un délai de rétractation de 7 jours calendaires après la signature.

Les diagnostics obligatoires

Doivent figurer dans les annonces immobilières et être annexés à la promesse de vente (ou au compromis de vente) :

  • Les certificats concernant l'amiante, le plomb, les installations de gaz, d'électricité et d'assainissement, les risques naturels et technologiques, etc...
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE, affiché dès la mise en vente du bien)
  • L'attestation de surface de la loi Carrez en cas de vente d'un appartement en copropriété

Étape 4 : Finaliser le financement

Votre demande de financement fixera, en fonction de votre situation et de votre projet :

  • La durée
  • Le taux
  • La mensualité
  • Les modalités de remboursement
  • Les garanties de votre prêt

La souscription d'une assurance emprunteur, appelée communément ADI, est également obligatoire dans le cadre d'un prêt immobilier.

Dès la signature de la promesse ou du compris de vente, vous disposez d'une clause suspensive d'obtention de prêt qui est généralement de 45 jours.

En cas de décès, d'accident ou de maladie de longue durée, l'assurance emprunteur prendra le relais de vos mensualités. Ni vous, ni vos proches n'aurez à assumer le remboursement du prêt : c'est l'assureur qui prendra en charge le capital et les intérêts restant dus en cas de décès ou les échéances en cas de maladie.

Pour en savoir plus sur le remboursement du prêt immobilier : cliquez ici


Étape 5 : La signature de l'acte de vente définitif

La signature de l'acte de vente définitif a lieu chez le notaire.
Vous payez à cette occasion et notamment grâce au déblocage des fonds de votre prêt :

  • Le solde du prix de vente
  • Les frais de notaire

Votre conseiller sera à vos côtés pour cette dernière étape et préparera la mise à disposition des fonds. Le notaire vous remet des attestations de propriété et vous repartez avec les clés de votre nouveau logement !


Pour retrouvez ces étapes en image cliquez ici



Faire construire sa maison : les différentes options

Vous passez par un constructeur de maison individuelle ?

  • Vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours après la signature du contrat, au cas où vous souhaiteriez vous désengager sans avoir à fournir de motif.
  • Le constructeur doit souscrire une garantie financière de livraison à un prix et à une date convenus. Vous êtes ainsi couvert en cas de non-respect du contrat ou de faillite du constructeur.
  • Le paiement du prix de vente de la maison intervient progressivement en fonction de l'avancement des travaux (échelonnement des paiements). Si votre projet est financé par un prêt immobilier, il est donc préférable qu'il soit à déblocages successifs. Dans tous les cas, ne libérez les fonds qu'après vous être assuré que les travaux correspondants ont bien été réalisés.

Construire une maison avec des entreprises du bâtiment

  • Notez que l'intervention d'un architecte est obligatoire pour l'édification d'une maison dont la surface de plancher ou l'emprise au sol est supérieure à 170 m2. Ce projet architectural est nécessaire pour la constitution de votre dossier de permis de construire.
  • Etablissez un contrat avec chaque corps de métier (maçon, plombier, électricien, etc.) dont les modalités de paiement sont fixées librement entre les parties (en général sous forme de plusieurs acomptes - 30 %, 35 % - en fonction de l'avancement des travaux). Les honoraires de l'architecte sont en général fonction du coût des travaux (autour de 10/15% en moyenne) ou au forfait, avec le versement d'acomptes au fur et à mesure de l'avancement du projet.

S'il n'y a pas de contrat d'architecte, vous êtes tenu de souscrire une assurance dommages-ouvrage : pour en savoir plus cliquez ici


Découvrez le parcours de construction d'une maison

Mentions

Sous réserve d'acceptation de votre dossier de prêt immobilier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l'offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

Assurance décès invalidité (ADI) : CNP Assurances, Société anonyme au capital de 686 618 477 € entièrement libéré. 341 737 062 RCS Paris.

Siège social : 4, place Raoul Dautry, 75716 PARIS CEDEX 15 - Tél : 01 42 18 88 88 - www.cnp.fr - GROUPE CAISSE DES DEPOTS PREDICA S.A. au capital de 997 087 050 € entièrement libéré. 334 028 123 RCS Paris Siège social : 50-56 rue de la Procession - 75015 PARIS.
Pour la Perte d'emploi uniquement : CNP CAUTION Société anonyme au capital de 258 734 553,36 € entièrement libéré. 383 024 098 RCS Paris Entreprises régies par le Code des assurances.

Prêt à taux Zéro (PTZ) : Le prêt à taux zéro prend la forme d'un prêt immobilier. Offre soumise à conditions selon la réglementation du prêt à taux zéro en vigueur au 01/01/2016. Le bien pourra être soit un logement neuf ou assimilé neuf, soit un logement ancien avec travaux importants dans certaines communes ou un logement ancien vendu par des HLM ou des SEM.

Plan Epargne Logement (PEL) : Le PEL comporte une obligation d'épargne d'une durée minimale de 4 ans (au moyen de versements réguliers) pour ouvrir droit à un prêt immobilier à des conditions spécifiques et définies par la réglementation en vigueur au 01/01/2016. Le montant du prêt PEL est fonction des intérêts acquis pendant la période d'épargne. Le versement de la prime d'état est subordonné à la réalisation d'un Prêt d'épargne Logement. Le CEL comporte une obligation d'épargne d'une durée minimale de 18 mois pour ouvrir droit à un prêt CEL à des conditions spécifiques et définies par la réglementation en vigueur. Les prêts épargne Logement concernent les logements destinés à l'habitation principale.
Les prêts épargne Logement peuvent, selon les cas, prendre la forme d'un crédit immobilier ou d'un crédit à la consommation (cf. ci-dessus). Un seul PEL/CEL par personne physique, tous établissements bancaires confondus. Pour connaître le taux de rémunération en vigueur et en savoir plus, prenez contact avec un Conseiller du Crédit Agricole.
Le prêt d'accession sociale prend la forme d'un crédit immobilier. C'est un prêt réglementé par l'état, selon la réglementation en vigueur au 01/01/2016.

Eco-Prêt à Taux Zéro : Offre soumise à conditions selon la réglementation en vigueur au 01/01/2016. à présent, seuls les travaux réalisés par les entreprises satisfaisant à des critères de qualification seront éligibles aux dispositifs, à savoir les entreprises RGE (reconnu garant de l'environnement). Renseignez-vous auprès de votre Conseiller pour connaître les conditions de cette offre.

Assurance Habitation : Offre promotionnelle réservée aux clients de la Caisse Régionale, valable pour toute souscription d'un contrat Assurance Habitation entre le 21/03/2016 et le 18/04/2016. Le montant de la réduction sera recrédité sur le compte support du paiement des cotisations d'assurance de l'assuré, 90 jours après la date de prise d'effet de ce contrat, si le contrat est toujours en vigueur.

Le contrat d'assurance habitation est assuré par Pacifica, filiale d'assurances dommages de Crédit Agricole Assurances. Pacifica - S.A. au capital entièrement libéré de 281 415 225 € - Entreprise régie par le Code des assurances - Siège social : 8-10, boulevard de Vaugirard, 75724 Paris Cedex 15 - 352 358 865 RCS Paris - Les événements garantis et les conditions figurent au contrat.

Télésurveillance : Offre promotionnelle réservée aux clients de la Caisse Régionale, valable pour tout diagnostic télésurveillance réalisé entre le 21/03/2016 et le 18/04/2016, avec un contrat souscrit avant le 15/05/2016. Les mensualités des 2 premiers mois ne seront pas prélevées. NEXECUR procédera au prélèvement des mensualités à partir du 3ème mois de facturation.

Le contrat de télésurveillance est proposé par NEXECUR Protection, Groupe Crédit Agricole. 13, rue de Belle-Ile - 72190 Coulaines - SAS au capital de 12 547 360 € - SIREN 799 869 342 RCS LE MANS - N° TVA FR 19 799869342 - Agrément CNAPS AUT-072-2113-07-09-20140389180 (l'autorisation d'exercice ne confère aucune prérogative de puissance publique à l'entreprise ou aux personnes qui en bénéficient).

Sources

Tout ce qu'il faut savoir


Pourquoi faire de l'investissement locatif ?

L'investissement locatif est un investissement de long terme qui permet de se constituer un patrimoine immobilier et de répondre à plusieurs objectifs.


Objectif placement

Si vous disposez d'une capacité d'épargne, l'investissement immobilier locatif permet de percevoir des revenus complémentaires sous forme de loyers. Certains dispositifs permettent de déduire de votre revenu imposable une partie de votre investissement en échange d'un engagement de durée de location et d'un encadrement du loyer.

Prendre des parts dans une Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) peut être une solution : vous pourrez investir dans des fonds composés comme l'immobilier d'habitation, commerces, locaux professionnels, etc. Ces placements vous permettent d'avoir des rendements plus intéressants que certains appartements.


Objectif retraite

Une fois votre emprunt remboursé, les loyers perçus deviendront des revenus complémentaires. L'idéal est alors d'avoir remboursé son prêt au début de sa retraite. Ainsi, votre prêt sera remboursé et vous aurez le choix entre bénéficier de revenus complémentaires réguliers, occuper, le bien à titre de résidence principale ou secondaire, ou encore le revendre pour récupérer un capital.


Objectif transmission

Acheter un appartement, neuf ou ancien, pour le mettre à disposition de vos enfants lorsqu'ils commenceront leurs études supérieures ou lorsqu'ils démarreront dans la vie active est une bonne solution. Vous pourrez aussi leur transmettre le bien en pleine propriété, en nue propriété ou leur donner temporairement l'usufruit (attention aux éventuels engagements de détention et de location souscrits pour bénéficier d'avantages fiscaux : la donation peut remettre en cause ces avantages, ou obliger les donataires à reprendre les engagements).


Bon à savoir

Si vous trouvez la gestion d'un bien trop lourde, vous pouvez déléguer en investissant dans des places de parking ou dans des résidences-services du types résidences étudiantes, seniors, ou EPHAD.


Les dispositifs de défiscalisation applicables

Un certain nombre de dispositifs de défiscalisation existe en fonction du bien dans lequel vous investissez


Le dispositif PINEL

LOI PINEL
Type de location éligible - Logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA);
- La construction d'un logement;
- L'achat d'un logement devant faire l'objet de travaux de réhabilitation ou faisant l'objet de travaux aboutissant à un immeuble neuf (au sens de la TVA );
- La transformation en logement local initialement affecté à un autre usage;
- La réhabilitation d'un logement ne répondant pas aux normes de décence.

La location du bien doit être effective dans un délai d'1 an maximum après l'acquisition du bien.
Engagement de location 6, 9, 12 ans au choix de l'investisseur
Réduction d'impôt proportionnelle à la durée d'engagement - 12 % du prix de revient pour un engagement de 6 ans.
- 18 % pour 9 ans.
- 21 % pour 12 ans
Plafonnement de la réduction d'impôt - 2 logements par an
- Double limite : 300 000 €
- Plafond de 5 500€/m2

A noter

Ce dispositif permet à l'investisseur de louer ce bien, à une personne de sa famille à la condition qu'elle ne dépende pas du même foyer fiscal... L'idéal pour loger des enfants étudiants ou jeunes actifs.
Il est également possible de bénéficier d'une réduction d'impôt en souscrivant à des parts de SCPI dites » SCPI Pinel ».


Les dispositifs Censi - Bouvard et Malraux

Les réductions d'impôt Malraux et Censi-Bouvard pour lesquelles le bien doit être conservé pendant 9 ans :

  • Malraux (ou SCPI Malraux) : pour les biens à restaurer situés dans des zones urbaines protégées (secteur sauvegardé et zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager). Les critères géographiques sont stricts mais la réduction d'impôts fixée à 30 % de la valeur des travaux dans la limite d'un plafond de 100 000€ est attractive.

  • Censi Bouvard : concerne les logements de certaines résidences avec services destinés à être loués meublés. La réduction d'impôt appliquée est de 11% du prix du bien dans la limite de 300 000 euros. L'avantage fiscal est étalé sur 9 ans.

Bon à savoir

Les dispositifs sont susceptibles de varier d'année en année, pensez à vous rendre sur www.impots.gouv.fr


Investir en restant locataire de sa résidence principale

Le saviez vous ? Il y a des avantages à se lancer dans l'immobilier locatif sans avoir au préalable acheté sa résidence principale.


PLUS DE CHOIX, MOINS DE CONTRAINTES

Si vous réalisez un investissement locatif tout en restant locataire, vous pourrez y consacrer un budget moins conséquent, vous serez moins regardant sur la localisation, sur la superficie, etc. que si vous achetiez la maison ou l'appartement de vos rêves. Vous vous dirigerez plutôt vers des biens immobiliers avec un bon rendement locatif.
De plus, être locataire de sa résidence principale, c'est aussi avoir une plus grande mobilité pour répondre notamment à des opportunités professionnelles qui se présenteraient à vous dans une autre région sans risquer de devoir vendre à perte votre bien immobilier en cas d'urgence.


Bon à savoir

En achetant votre résidence principale, il est conseillé de la garder au moins 6 ans pour compenser les pertes financières qui sont liées aux différents frais d'acquisition du bien.

UN BON CALCUL FINANCIER ?

Dans certains cas, le loyer perçu peut aller jusqu'à couvrir votre emprunt, ce qui vous laisse votre capacité d'emprunt intacte. Vous gagnerez aussi en crédibilité pour un futur investissement avec ce premier bien.


Comment mettre son bien en location ?

La signature du contrat de location

Signez avec votre locataire un bail écrit (contrat de location) pour établir clairement vos droits et obligations respectifs.
Depuis le 1er août 2015, les locations nues et meublées doivent, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, respecter un contrat de bail type. Une notice d'information précisant les droits et devoirs des parties doit désormais être annexée au contrat de bail.

Portez une attention particulière à la rédaction des clauses suivantes :

  • la date de prise d'effet et la durée du bail (durée minimale de 3 ans renouvelable pour une location non meublée),
  • La clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail en cas de non-paiement des loyers et des charges ou du non-respect par le locataire des clauses du bail,
  • la description précise du logement et l'état des lieux d'entrée,
  • le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle,
  • le montant du dépôt de garantie (qui ne peut pas être supérieur à un mois de loyer hors charges en location non meublée).

La mise en location de votre bien immobilier peut être gérée par un organisme professionnel ou une agence immobilière. Dans ce cas, ils s'occuperont, pour vous, de la rédaction et de la signature du bail.


L'imposition des loyers

Les loyers, comme tous les revenus, sont imposés, mais de façon différente suivant le statut de la location (meublée ou vide).

Les loyers que vous percevez au titre de votre logement non meublé sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers :

  • selon le régime du micro-foncier (si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an) : dans ce cas, un abattement de 30 % est appliqué au montant de vos loyers mais en contrepartie vous ne pouvez déduire aucune charge

  • selon le régime réel : votre revenu foncier imposable est alors obtenu par différence entre vos loyers et vos charges. Les déficits fonciers peuvent s'imputer, dans certaines limites, sur votre revenu global.

  • En cas de location meublée, le régime fiscal est spécifique : les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non comme revenus foncier.

N'oubliez pas que pour bénéficier d'une réduction d'impôt en faveur de l'investissement locatif, le contrat de bail et le locataire doivent remplir certaines conditions.
Ainsi, pour le dispositif Pinel, les loyers sont encadrés et ne doivent pas dépasser un certain plafond. Le montant de ce plafond dépend de la localisation géographique du bien. Par ailleurs, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un plafond relevé chaque année. Enfin, le bien doit être loué au moins 6 ans.

Pour savoir comment fixer un loyer, rendez-vous ici


Des assurances adaptées

Avant de mettre en location votre bien immobilier, pensez à vous protéger, vous et votre habitation. Découvrez les différentes offres d'assurance possibles :

  • une assurance multirisque habitation : choisissez des garanties adaptées à votre situation de propriétaire non occupant, s'agissant en particulier de certains risques non pris en charge par l'assurance de votre locataire (responsabilité civile du propriétaire d'immeuble par exemple). Dans le cas d'une construction, pensez à la souscrire dès le début des travaux

  • une garantie locative pour vous prémunir contre les risques de loyers impayés : il s'agit d'une assurance loyers impayés qui vous garantit le versement des loyers et des charges en cas de défaillance de votre locataire, dans la limite d'un montant plafonné et des autres conditions figurant au contrat(1).

>>PROCEDURE EN CAS DE LOYERS IMPAYES :

Si votre locataire a une caution, vous devez la prévenir sans délais.

De plus, si vous disposez d'une assurance loyers impayés, respectez scrupuleusement la procédure à suivre en cas d'impayés. Faute de quoi, vous risqueriez de ne pas être couvert !


Prévenez les caisses d'aide au logement

Si votre locataire bénéficie d'une aide de la Caisse d'allocations familiales (CAF) et n'a pas réglé ses loyers pendant deux mois consécutifs, vous pouvez obtenir que l'allocation vous soit versée directement durant six mois. Pour cela, vous devez présenter un échéancier de la dette à l'organisme (appelé plan d'apurement).


Si la voie amiable échoue, entamez une action en justice

Vous pouvez, si votre locataire est solvable, entamer à son encontre une procédure judiciaire d'injonction de payer voire le faire condamner à vous verser la somme dont il vous est redevable.
Pour une procédure d'injonction de payer, vous devez déposer une requête au greffe du tribunal d'instance (TI) du domicile de votre locataire au moyen d'un formulaire Cerfa. Pour ce genre de procédure l'avocat n'est pas obligatoire. N'oubliez pas d'y joindre les justificatifs demandés (copie du bail, lettres de mise en demeure envoyées au locataire...).
Lorsque le juge aura, par ordonnance, prononcé l'injonction de payer et qu'elle sera notifiée par voie d'huissier de Justice au débiteur, ce dernier devra (s'il ne fait pas opposition à l'injonction dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance du juge) régler sa dette dans un délai d'un mois. à défaut, vous pourrez demander au juge d'apposer sa formule exécutoire sur l'ordonnance lui conférant ainsi la valeur d'un jugement de condamnation. Vous pourrez alors vous rapprocher d'un huissier de Justice pour qu'il exécute l'ordonnance à l'encontre du locataire débiteur.


En dernier recours, résiliez le bail et lancez une procédure d'expulsion

Si toutes ces démarches échouent ou si la solvabilité de votre locataire apparait irrémédiablement compromise dès les premiers impayés, une action judiciaire doit être initiée afin d'obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Si le contrat de bail comporte une clause résolutoire, vous pouvez envoyer à votre locataire, par voie d'huissier de Justice, un commandement de payer, l'informant que vous allez faire jouer cette clause résolutoire.
S'il ne règle pas tout ou partie de sa dette dans les deux mois, vous devrez l'assigner en justice pour obtenir la résiliation du bail et son expulsion.


A noter

La trêve hivernale a été rallongée par la loi Alur. Elle s'étend désormais du 1er novembre au 31 mars. En tenant compte des délais légaux ajoutés à ceux que le juge peut accorder en plus, une procédure pour obtenir l'expulsion peut souvent prendre plus de deux ans !


Pour aller plus loin


Comment bien choisir le logement ?

Où acheter ? Quel type de bien choisir ? Achat en direct ou via une SCPI ? Autant de questions à se poser avant lancer son projet d'investissement locatif. Car à la différence de certains investissements, l'immobilier locatif est un placement de longue durée, engageant, qui permet de préparer ses projets futurs...


Neuf ou ancien ?

  • Les + de l'ancien : diversité des bien situés en centre-ville, aménagement et location possibles dès la signature et prix d'achat plus attractif

  • Les + du neuf : aménagement souvent plus fonctionnel, charges plus faibles, avec des normes de sécurité adaptées, dispositifs de défiscalisation possible.

Trouver le bon emplacement

Elément à ne pas négliger, il s'agit de privilégier les endroits avec une forte demande locative et qui pourront se revendre facilement : quartier bien desservi par les transports en commun, doté d'infrastructures commerciales, écoles si appartement familial et universités si vous comptez le proposer en colocation...


Petite ou grande surface ?

Elle dépend du lieu où vous envisagerez d'investir et de votre capacité de financement. Par exemple si votre choix se porte sur une ville universitaire, l'achat d'un bien de petite surface peut s'avérer très intéressant. Mais attention, plus la surface est petite, plus il y a des risques d'avoir des changements de locataire et cela engendrera des coûts supplémentaires de gestion liés à la recherche d'un nouveau locataire qui réduiront peut être le rendement de votre investissement.


Pour quel budget ?

  • Pour 50 000 € :
    - une petite surface ou des parts de SCPI : pour investir dans un ou deux parking(s) comptez jusqu'à 20 000 €(province) et 30 000 € (Paris)
    - une chambre de bonne en province ou en première couronne parisienne (plutôt 70 000€ à Paris) : attention que le logement respecte bien les contraintes réglementaires (au moins 9m2 et 2,20 m de hauteur)
    - Des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Accessibles à partir de quelques milliers d'euros, elles ont rapporté, l'année dernière, 5,13 % nets aux porteurs de parts (source Aspim).

  • Pour 100 000 € : vous pouvez acheter un petit appartement dans l'ancien : une studette de 15 m2 à Paris, un deux pièces dans une ville dynamique de taille moyenne. Soyez vigilant sur l'état général du bien et évaluez les travaux au préalable. SI le neuf vous tente, vous pouvez prospecter les résidences destinées à accueillir les étudiants et pourrez, sous certaines conditions, bénéficier de la réduction d'impôt Censi - Bouvard.

  • Pour 300 000 € : il devient possible d'acquérir un deux pièces dans un programme neuf en première couronne parisienne ou sur la Côte d'Azur et ainsi optimiser un investissement locatif réalisé sous le régime de la

  • Pour 500 000€ et plus : avec ce budget conséquent, vous pouvez mutualiser les risques et investir dans des biens différents. Il peut être judicieux d'acquérir un immeuble « en bloc ». on en trouve à partir de 400 000 € en province et de 800 000 € dans la capitale. Ce type d'investissements peut présenter de nombreux atouts parmi lesquels une décote à l'achat, la mutualisation des risques d'impayés ou, la possibilité de revendre lot par lot en fonction de vos besoins...

Les atouts de la SCI familiale

Constituée uniquement de membres d'une même famille, la société civile immobilière (SCI) familiale permet de transmettre facilement un patrimoine, tout en allégeant la fiscalité sur les successions.


Une gestion locative facilitée

Lorsqu'une SCI constituée entre parents et alliés (parents d'un conjoint) jusqu'au 4e degré inclus détient un patrimoine locatif, elle bénéficie d'une souplesse de gestion accrue par rapport à une société classique (SCI non familiale, foncière...). Ainsi, les baux signés avec les locataires ont une durée de trois ans, comme pour un bailleur particulier (les personnes morales doivent d'ordinaire signer des baux de six ans).
Par ailleurs, en tant que personne morale, une SCI non familiale ne peut pas donner congé à un locataire pour occuper l'immeuble qu'elle détient. La SCI familiale échappe à cette contrainte : la reprise du logement loué peut s'effectuer au profit de l'un des associés.


Faciliter la succession en évitant les conflits

Si aucune disposition n'a été prise par le défunt, les héritiers qui reçoivent un ou plusieurs biens immobiliers lors d'une succession se retrouvent généralement soumis au régime juridique de l'indivision. Une situation potentiellement source de conflits car l'un des héritiers peut se prévaloir de l'article 815 du Code civil qui dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ».
Si le bien est détenu via une SCI, les héritiers recevront des parts de la société et non plus des quotes-parts indivises d'un immeuble. S'il ne résout pas l'ensemble des problèmes inhérents à la gestion d'un bien immobilier détenu à plusieurs, le statut de SCI peut permettre une gestion plus souple. Pour cela, les statuts de la société doivent avoir été pensés en amont et les possibilités de sortie du capital avoir été intégrées. Il est par exemple possible de fixer les modalités de vente du bien (majorité requise, par exemple) ou des parts (possibilités de rachat ou d'échange...).


Anticiper la transmission en optimisant les abattements fiscaux

Contrairement à un bien immobilier détenu en direct, les parts d'une SCI peuvent être transmises (démembrées ou en pleine propriété) progressivement aux héritiers. Avantage : permettre l'optimisation des abattements sur les droits de donation. En effet, un parent peut donner en franchise de droits à un enfant 100 000 € tous les 15 ans (plafond fixé à 31 865 € entre grand-parent et petit-enfant). Grâce à la SCI, le donateur a la faculté de transmettre son patrimoine, tout en gardant la main s'il le souhaite. Par exemple, en prévoyant dans les statuts qu'il restera gérant de la société jusqu'à son décès.

Mentions

(1) Le contrat d'assurance Garantie Locative est assuré par PACIFICA, la compagnie d'assurance dommages, filiale de Crédit Agricole Assurances. Entreprise régie par le code des assurances. S.A. au capital entièrement libéré de 281 415 225 € - Siège social : 8/10, Boulevard de Vaugirard 75724 Paris Cedex 15 - 352 358 865 RCS Paris. Evénements garantis et conditions indiqués au contrat.

Sources

En tant que propriétaire, l'assurance multirisque habitation constitue une sécurité nécessaire pour la protection de votre patrimoine, mais aussi en cas de dommages causés aux tiers.

4 Réflexes à avoir


1 - Ne sous-estimez pas la valeur du capital assuré

Pour une habitation standard, comptez de 5 000 € à 10 000 € de mobilier par pièce principale. Réévaluez ce montant après un achat important (matériel hifi ou vidéo, par exemple) ou de gros travaux (construction d'une véranda, surélévation...).

2 - Étudiez soigneusement les clauses du contrat

Regardez les montants des franchises (somme qui restera à votre charge en cas de sinistre). Renseignez-vous sur les modalités de remboursement : celui-ci s'effectuera-t-il après application d'un coefficient de vétusté (exemple : 10% par an pour un canapé) ou en valeur à neuf, c'est-à-dire sans vétusté.

3 - N'oubliez pas d'assurer vos dépendances

Vérifiez que vos dépendances (abri de jardin, garage ou cave) sont couvertes par votre contrat habitation. Si vous possédez des équipements tels qu'une piscine, vous devez souscrire une garantie complémentaire.

4 - Vérifiez l'étendue de votre responsabilité civile

Votre assurance habitation vous couvre aussi pour les dégâts matériels ou corporels que vous, votre conjoint, vos enfants ou votre animal de compagnie, pourraient causer à un tiers. Regardez quelles sont les exclusions (pratique d'un sport dangereux ou possession d'un animal dangereux, par exemple) et, si besoin, demandez à l'assureur l'adaptation des garanties.

En cas de vol :

Les protections obligatoires :

toutes les portes d'accès à votre logement et vos dépendances doivent être équipées de serrures fermant à clé. Sachez que les cadenas et les verrous simples ne sont pas considérés comme des défenses suffisantes. Si vous oubliez de fermer une porte à clé ou une fenêtre, et que vous êtes victime d'un vol, vous risquez de ne pas être couvert.

Les protections souvent exigées :

de nombreux assureurs ne garantissent un logement contre le vol que s'il est équipé de volets ou de persiennes résistants. Avant de signer votre contrat multirisques habitation, vérifiez bien ce point. Ne pas être équipé peut vous exposer à une déchéance de garantie.

Les protections optionnelles :

en fonction de la nature et de la valeur des biens à protéger, votre assureur est en droit de vous demander d'équiper vos portes d'accès d'un second système de fermeture et de protéger toutes les fenêtres accessibles par le rez-de-chaussée ou la rue : Volets, contrevents résistants, vitres anti-infraction, barreaux... Consultez votre assureur pour savoir quels sont les équipements recommandés.

Mentions

Sous réserve d'acceptation de votre dossier de prêt immobilier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l'offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

Assurance décès invalidité (ADI) : CNP Assurances, Société anonyme au capital de 686 618 477 € entièrement libéré. 341 737 062 RCS Paris.
Siège social : 4, place Raoul Dautry, 75716 PARIS CEDEX 15 - Tél : 01 42 18 88 88 - www.cnp.fr - GROUPE CAISSE DES DEPOTS PREDICA S.A. au capital de 997 087 050 € entièrement libéré. 334 028 123 RCS Paris Siège social : 50-56 rue de la Procession - 75015 PARIS.
Pour la Perte d'emploi uniquement : CNP CAUTION Société anonyme au capital de 258 734 553,36 € entièrement libéré. 383 024 098 RCS Paris Entreprises régies par le Code des assurances.

Prêt à taux Zéro (PTZ) : Le prêt à taux zéro prend la forme d'un prêt immobilier. Offre soumise à conditions selon la réglementation du prêt à taux zéro en vigueur au 01/01/2016. Le bien pourra être soit un logement neuf ou assimilé neuf, soit un logement ancien avec travaux importants dans certaines communes ou un logement ancien vendu par des HLM ou des SEM.

Plan Epargne Logement (PEL) : Le PEL comporte une obligation d'épargne d'une durée minimale de 4 ans (au moyen de versements réguliers) pour ouvrir droit à un prêt immobilier à des conditions spécifiques et définies par la réglementation en vigueur au 01/01/2016. Le montant du prêt PEL est fonction des intérêts acquis pendant la période d'épargne. Le versement de la prime d'état est subordonné à la réalisation d'un Prêt d'épargne Logement. Le CEL comporte une obligation d'épargne d'une durée minimale de 18 mois pour ouvrir droit à un prêt CEL à des conditions spécifiques et définies par la réglementation en vigueur. Les prêts épargne Logement concernent les logements destinés à l'habitation principale.
Les prêts épargne Logement peuvent, selon les cas, prendre la forme d'un crédit immobilier ou d'un crédit à la consommation (cf. ci-dessus). Un seul PEL/CEL par personne physique, tous établissements bancaires confondus. Pour connaître le taux de rémunération en vigueur et en savoir plus, prenez contact avec un Conseiller du Crédit Agricole.
Le prêt d'accession sociale prend la forme d'un crédit immobilier. C'est un prêt réglementé par l'état, selon la réglementation en vigueur au 01/01/2016.

Eco-Prêt à Taux Zéro : Offre soumise à conditions selon la réglementation en vigueur au 01/01/2016. à présent, seuls les travaux réalisés par les entreprises satisfaisant à des critères de qualification seront éligibles aux dispositifs, à savoir les entreprises RGE (reconnu garant de l'environnement). Renseignez-vous auprès de votre Conseiller pour connaître les conditions de cette offre.

Assurance Habitation : Offre promotionnelle réservée aux clients de la Caisse Régionale, valable pour toute souscription d'un contrat Assurance Habitation entre le 21/03/2016 et le 18/04/2016. Le montant de la réduction sera recrédité sur le compte support du paiement des cotisations d'assurance de l'assuré, 90 jours après la date de prise d'effet de ce contrat, si le contrat est toujours en vigueur.

Le contrat d'assurance habitation est assuré par Pacifica, filiale d'assurances dommages de Crédit Agricole Assurances. Pacifica - S.A. au capital entièrement libéré de 281 415 225 € - Entreprise régie par le Code des assurances - Siège social : 8-10, boulevard de Vaugirard, 75724 Paris Cedex 15 - 352 358 865 RCS Paris - Les événements garantis et les conditions figurent au contrat.

Télésurveillance : Offre promotionnelle réservée aux clients de la Caisse Régionale, valable pour tout diagnostic télésurveillance réalisé entre le 21/03/2016 et le 18/04/2016, avec un contrat souscrit avant le 15/05/2016. Les mensualités des 2 premiers mois ne seront pas prélevées. NEXECUR procédera au prélèvement des mensualités à partir du 3ème mois de facturation.

Le contrat de télésurveillance est proposé par NEXECUR Protection, Groupe Crédit Agricole. 13, rue de Belle-Ile - 72190 Coulaines - SAS au capital de 12 547 360 € - SIREN 799 869 342 RCS LE MANS - N° TVA FR 19 799869342 - Agrément CNAPS AUT-072-2113-07-09-20140389180 (l'autorisation d'exercice ne confère aucune prérogative de puissance publique à l'entreprise ou aux personnes qui en bénéficient).